01.招商運營創新

一是“飛地招商”。分為正向飛地、反向飛地。正向飛地是指從高級別城市到低級別城市設立一塊飛地。反向飛地是指一些相對欠發達城市的頭部企業、新興企業，到一線核心城市設立研發總部、企業總部，吸引人才和提升企業品牌。這需要發達城市給予一個“飛地”，從稅收分享或者是資質互認方面提供一些優惠政策。

二是產教融合服務。園區想要吸引一些好的企業，人才是一個非常重要的要素，圍繞人來做服務，對于提升園區產業服務能力、吸引優質企業入駐會有很大的促進作用。

三是園區和產業巨頭的跨界聯合，這是一個非常好的模式。產業巨頭是地方產業聚集的龍頭企業，他們有很多業務擴展、全國布局的需求，如果園區跟龍頭企業有很好的銜接，能夠共建園區，對于項目獲取、完成招商都是非常好的做法。

02.數智化創新

園區數智化創新是國家一系列政策正在加速推進的方向。園區目前的數智化創新還處于比較早期的階段。很多園區目前主要還是在打造園區基本的智能化管理，比如智能門禁、一卡通等，這其實都是比較基礎的園區智能化。現在已經有一些頭部園區企業，在構建園區自身的數智化經營系統，包括客戶關系管理、招商管理、設備管理等。但是，園區的數智化轉型仍然在探索之中，真正做得特別好的園區非常有限。

未來更高階的園區創新領域數智化轉型，是構建產業園區的工業互聯網平臺。工業互聯網應該是未來巨大的風口，園區里有大量戰略性新興產業和企業，可以圍繞這些戰略性新興產業構建工業互聯網平臺、產業互聯網平臺，發揮園區先天優勢，構建產業大數據中心等，如果真正走到這個階段，那么園區的數智化創新空間就打開了，未來的想象空間會更大。

03.資本創新

2020年“注冊制”改革等創新政策的推出，開啟了中國資本市場的一個超級機遇期。注冊制的推出是“分水嶺”，未來30年，中國資本市場將真正迎來大發展的機遇期。

1、園區企業上市“風口”開啟。國家對于國資開發區、高新區出臺了推動上市的政策，一些輕資產的園區企業也都在紛紛對接資本市場。從2019年到2020年，園區相關企業掀起了上市熱潮，近兩年園區上市企業主要有四類，一類是國有背景的園區，第二類是做輕資產運營的園區運營公司，第三類做資本出身的創投機構，第四類是做物流園區的企業。以上種種，表明各個類型的園區頭部企業未來都會具有更好的機會，這個機遇期一定要抓住。

2、園區產業基金繼續“高歌猛進”。產業基金原來被認為是一個比較時髦的東西，但現在已經快成了很多園區的“標配”業務，有的園區甚至提出來了“一園區、一基金”的模式。產業基金一方面是招商的重要手段，簡單依靠土地和政策優惠，現在已經很難招到好的企業了；另一方面，通過基金，園區也能分享好企業的價值增值，獲取投資收益，這對于成熟園區的盈利多元化是非常重要的。

3、園區REITs和資產管理提速。資產管理現在成為頭部標桿園區最關注的事情。因為園區具有投資周期長、投入大、產出慢等特征，必須要找到一個良好的資產循環通道。2020年，許多國資背景的頭部園區正在加速推進園區資產證券化。

04.政策創新

去年開始，產業園區的政策創新也在加速。產業園區成為“風口”，各個方面的力量都在加速進入，除了政府背景的園區管委會，還有大量的房地產企業、實業巨頭、輕資產運營公司、創投資本等各方“玩家”，使得園區變成了一個“同質化”特別明顯的領域，出現了“千園一面”的情況，大量園區“重復建設”、主導產業“雷同”，基本都定位于戰略新興產業，要么是新一代信息技術，要么是醫療健康、文創、節能環保，甚至一些不太發達的縣級園區也在做生物醫藥產業，可想而知難度有多大！需要考慮園區到底適不適合做這樣的產業？跟別的園區相比較有什么樣的差異化競爭力？在此背景下，政策創新是一個可以創造園區差異化競爭力的策略，這樣在招商的時候才會有針對性的優勢。

05.盈利模式創新

1、產業服務成為園區盈利模式創新的主要方向。2020年園區呈現從“房地產開發模式”往“產業服務模式”加速轉變的趨勢。去年越來越多的頭部園區企業也在規劃新戰略發展方向，提出了要提升產業服務等戰略新興業務的權重，從“重資產”向“輕重并舉”或“輕資產”轉型的模式。

2、產業投資成為園區的重要利潤來源。中國大多數產業園區還處于“以房地產開發為主的”初級階段，但隨著時間演變，產業園區到中期將形成“地產開發+物業持有+產業服務+產業投資”的“四維一體”模式，到遠期將形成“物業持有+產業服務+產業投資”的“三足鼎立”模式。另外，隨著AI等新興技術的發展，以及智慧園區、虛擬園區等的出現，還有可能催生出新型盈利模式。

對標先進模式、頭部企業，那些還處在初級階段、靠園區房地產相關收益為主的園區，一定要抓住行業變遷的趨勢，及時進行盈利模式的轉型升級。