產業園區在各地區的管理模式和運營模式上具有很大的差別，其管理及開發是一個充滿智慧的過程。

當前我國處于化解過剩產能、市場需求快速變化、深化供給側結構性改革的新形勢下。再延續傳統“滿足市場供應需求、依據需求組織生產、預判需求布局產能”發展方式，既無法實現健康發展，也無法搶占市場需求預期的先機。因此，產業園區的開發建設不能僅僅滿足階段、局部的需求，而應該要從滿足現階段發展或已有的發展需求，向引導、引領需求轉變。

在新發展形勢下，過去那種“圈一片土地、布幾個產業、發展一批企業”的傳統產業園區發展模式，隨著市場需求下降、傳統產能過剩、傳統產業鏈基本布局完成等因素影響，已再無生存空間。產業園區發展亟待在管理體制、市場機制、運營模式上深化改革、創新思維、擴大開放，實現“二次創業”。

產業園區應以產業為支撐。成熟的產業園區不僅是一個產業要素資源聚集平臺，更是一個產業發展平臺和產業鏈要素配置的產業綜合體或聯合體。

在“商難招、資難引、產難布、企難育”的現實面前，不論是已建成的還是計劃建設的產業園區，都應該重點前瞻性研究經濟發展趨勢、科學分析市場需求變化、理性設計產業發展方向、戰略規劃發展模式，而不能“腦袋一熱上馬、束手無策下馬”。

產業園區運營必須要按照“構建產業鏈、形成產業集群、構建產業生態”的創新發展模式。新建產業園區更應該從前瞻趨勢研究、科學戰略規劃、創新開發投資模式、強化產業孵化培育、加強園區運營服務，實現一張藍圖繪到底。

在產業發展跨界融合、區域發展協調協同、全球發展互聯互通的新產業發展格局背景下，任何一個產業園區都不能再采取區域化、封閉化、孤立化的運營發展模式。

各地產業園區發展不論在園區定位、產業選擇、主導產業培育等方面，首先要研究分析國家發展戰略，做好自身園區在整體國家發展戰略的精準定位；結合自身產業園區自身戰略規劃的制定，與國家發展戰略、區域發展戰略、產業發展戰略、市場發展戰略進行疊加融合，從而以科學發展戰略引領產業園區實現科學持續發展。

不論是產業園區運營，產業導入培育，還是產業企業發展壯大，都既是需求的滿足，又是需求的引領。園區要滿足產業發展平臺的建設需求，企業要滿足市場供應的需求。

首先，要立足產業園區產業特點與市場定位，做好戰略性的前瞻預判，做好對產業和企業發展趨勢的需求引導；

其次，要規劃好園區戰略，做好區域發展需求引領。在區域對園區原有需求定位的基礎上，做好對區域整體發展的支撐和引導作用；

第三，要做好高端服務，創新產業企業的發展引領。對于園區入駐企業，既不能再用隨意性招商模式，也不能采取隨意放養式發展，而應該從產業導入時就進行“戰略性招商、產業鏈引企、前景化培育”，從選擇入園企業的“游說式引領”，到發展過程中的“戰略式引導”，再到整體產業培育的“引導化服務”，都應該體現對需求的引導引領。

在交通設施快速改善、信息技術發展迅猛、互聯網資訊互聯迅速的形勢下，產業園區發展必須要實現全結合化發展：

首先，要實現地面上的物理園區與云端園區建設結合；

第二，要實現本地園區與遠程園區建設結合。采取“異地研發、遠程孵化，遠程資源、本地配置，建設平臺、全球要素”的創新手段，實現區內與區外的全面結合；

第三，要實現重資源導入與輕資產運營的結合。產業園區運營不僅要注重土地開發、基礎設施建設、廠房建造等重資產、重資源的建設導入，更應該注重包括科技服務、金融服務、戰略咨詢服務、產業生態建設等方面的軟資產、軟資源運營。

當前，產業園區存在大量資源閑置浪費、低效高耗的現象，眾多園區開發商的運營模式僅僅是“低廉拿地增值、商業住宅獲利、引資落地分成、招商政府分稅、要挾政府讓利”，導致產業園區出現“建設不關注產業、獲利不依靠產業、發展不依賴產業”的怪現象。也正是因為一些園區開發企業“拿地賣房、招商分稅、賺錢走人”，造成一些產業園區出現了“半截子園區”、“空心園區”、“鬼城園區”。

因此，產業園區運營必須從園區土地開發、產業導入培育、園區運營、產業企業、持續發展等方面制定全流程、體系化、標準化的多元化價值實現模式，還要制定嚴格園區投資與獎懲退出審批機制。

產業園區模式曾經對我國經濟發展起到了重大支撐作用，也是區域經濟與產業經濟的主要平臺與載體，做好全國數萬家產業園區轉型與發展，不僅關系到我國十九大提出的建設現代化經濟體系、深化供給側結構性改革、加快經濟結構與產業結構調整、構建市場要素協同發展產業體系等重大戰略的實現，也是實現新發展戰略的重要抓手，同時也是服務區域傳統產業轉型升級與新動能培育的關鍵手段，必須創新發展思維、創新體制機制、創新發展模式，才能破解當前發展階段存在的困境，實現科學健康持續發展。