海南省人民政府關于支持產業項目發展規劃和用地保障的意見

瓊府〔2021〕44號

 

各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：

 

　　為落實最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約集約用地制度，統籌保護資源與促進發展，保障海南自貿港產業項目落地，推進海南自貿港產業轉型升級和高質量發展，為海南自貿港建設提供有力的規劃和用地保障，根據國家和我省有關法律法規及政策規定，提出本意見。

 

　　本意見適用于本省行政區域范圍內產業項目空間規劃和用地管理工作。本意見所稱的產業項目是指符合國家和我省產業政策要求的各類產業項目，不包括市場化商品住宅項目。市場化商品住宅項目的規劃和用地管理按照我省有關規定執行。

 

　　一、強化規劃引領，提升規劃管控的科學性靈活性

 

　　(一)優化產業空間規劃和布局。市縣人民政府應當組織編制國土空間規劃，科學劃定永久基本農田、生態保護紅線、城鎮開發邊界三條控制線，進一步優化產業方向和空間布局，促進產業項目向產業園區開發邊界內聚集。對確需在開發邊界外建設的產業項目，應當符合國土空間規劃和開發邊界外建設項目準入目錄。

 

　　(二)科學引導項目選址。以國土空間規劃為引領，完善項目策劃生成機制，將規劃土地要素作為招商引資先決條件之一，引導項目科學選址，避讓永久基本農田、生態保護紅線、海岸帶陸域200米等管控范圍。確需占用的，應當充分論證，嚴格按照《中共中央辦公廳 國務院辦公廳印發<關于在國土空間規劃中統籌劃定落實三條控制線的指導意見>的通知》(廳字〔2019〕48號)、《海南省人民政府關于印發海南經濟特區海岸帶保護與開發管理實施細則的通知》(瓊府〔2016〕83號)、《海南省人民政府辦公廳關于印發海南省建設占用永久基本農田調整補劃管理辦法的通知》(瓊府辦〔2021〕9號)等有關規定程序辦理用地手續。

 

　　(三)鼓勵規劃用途混合彈性利用。優化控制性詳細規劃編制，綜合考慮空間、布局、產業融合等因素，鼓勵工業、倉儲、科研、商業、商務金融等規劃用途混合布局、空間設施共享，并明確兩種或兩種以上規劃用途混合的類型和比例等內容。對交通區位條件可能發生重大改變或者當下未能明確發展方向的區域，可根據實際需要，規劃為暫不明確用途的留白空間。

 

　　(四)簡化控規動態調整實施機制。對工業用地、倉儲用地的拆分合并以及調整容積率、建筑高度、綠地率、建筑密度等規劃條件的地塊，如容積率不大于2.0、高度不超過30米的，可不對控制性詳細規劃進行調整報批。其他情形控制性詳細規劃編制和調整按程序辦理。

 

　　二、完善用林用地指標安排機制

 

　　(五)優化用林用地指標配置。堅持土地要素跟著項目走，以真實有效的項目落地作為配置林地定額和新增建設用地計劃指標的依據。產業項目辦理審批手續所需的年度林地定額由所在市縣從省里下達的指標中統籌安排。除國家重大項目以及列入省重大項目清單中的單獨選址的能源、交通、水利、軍事設施、產業用地項目由國家保障新增建設用地計劃指標外，其余項目新增建設用地計劃指標配置與存量土地處置相掛鉤。林地定額和新增建設用地計劃指標應當優先保障《海南自由貿易港建設重大項目實施方案》的項目、省重點項目以及省招商工作聯席會議審議通過的招商項目用地。

 

　　三、創新產業項目土地利用分類管理方式

 

　　(六)探索建立“只征不轉”“不征不轉”土地利用制度。對下列項目用地可采取“只征不轉”“不征不轉”的方式，按照土地現狀用途管理，由項目用地單位與土地權利人依法簽訂土地使用合同，明確雙方種植、養殖、管護與經營等土地使用關系。

 

　　1.自然景觀用地、農牧漁種植和養殖用地；

 

　　2.休閑農業和鄉村旅游項目中的觀光臺(占地面積不超過100平方米)、棧道(寬度不超過2米)等非永久性附屬設施用地；

 

　　3.零星公共服務設施用地，包括廁所、污水處理、垃圾儲運、供電、供氣、通訊、電子監控等建筑物或構筑物(占地面積不超過100平方米)用地；

 

　　4.以人工濕地等生態環保方式進行污水處理的設施用地；

 

　　5.路面寬度(車行道)不超過8米的農村道路(含鄉村旅游道路)用地。

 

　　其中，采取“只征不轉”“不征不轉”方式用地涉及占用規劃林地的，應當依法依規辦理使用林地審核審批手續。對國家明確嚴禁違規占用耕地綠化造林、嚴禁違規占用耕地挖湖造景等情形，不得采取“只征不轉”“不征不轉”方式用地。

 

　　四、實行差別化產業項目用地供地模式

 

　　(七)完善招標拍賣掛牌供地方式。

 

　　1.產業項目土地用途為工業用地、倉儲用地的，可將產業類型、生產技術、產業標準、產品品質、節地技術等要求作為土地供應的前置條件，采取帶項目招標或者掛牌方式供地；

 

　　2.產業項目土地用途為科研用地、教育用地、醫療衛生用地、社會福利用地、文化設施用地、體育用地等符合劃撥目錄的非經營性項目的，可采取劃撥、協議出讓或者作價出資方式供地；

 

　　3.產業項目土地用途為零售商業用地、商務金融用地等總部經濟以及互聯網、高新技術產業項目用地，可在土地出讓公告中明確地方財力貢獻率、總部建筑自持率等相關條件，采取招掛結合(先招標，后掛牌或拍賣)等方式供地。采取招掛結合方式供地的，總部建筑自持率(不對外銷售)不低于30%，非自持部分建筑5年承諾期屆滿且履約評價達標后，方可轉讓；

 

　　4.其他經營性產業項目按規定采取招標、拍賣、掛牌等公開方式供地。

 

　　(八)積極推行先租后讓、租讓結合供地方式。市縣政府以招標、拍賣、掛牌方式將土地出租給土地使用權人，土地使用權人進行開發建設和產業運營，租賃期滿達到準入協議繼續履約條件的，可申請按照協議出讓方式繼續使用土地。

 

　　先租后讓的租賃年限一般為5年，最高不超過10年，與后續出讓年期總和不得超過該宗土地用途的法定最高出讓年限。

 

　　先租后讓供地的土地總價款按照招標、拍賣、掛牌方式公開交易的土地成交價格確定。年租金按不低于土地總價款的5%確定，租賃轉出讓時應繳納的協議出讓價款等于土地總價款減去已繳納的租金。租賃期價款和租賃轉出讓期價款均為一次性繳納。以先租后讓方式供應土地的，土地使用權人可持租賃的不動產權證依法辦理規劃報建等手續。

 

　　(九)鼓勵實施彈性年期供地制度。市縣政府可結合產業生命周期，在國有建設用地使用權法定最高有償使用年限內，合理確定土地有償使用彈性年期，土地使用權人在每一年期屆滿時，達到準入協議繼續履約條件的，可繼續申請下一期土地使用權。

 

　　彈性年期不超過3期，首期年限一般不超過5年，各期年限之和不得超過該宗土地用途的法定最高出讓年限。鼓勵結合實際縮短項目用地彈性年期，工業和倉儲用地可按不高于20年確定土地出讓年限，期限屆滿產業項目仍符合產業政策和導向要求的，土地使用權人可依法申請續期并補繳土地出讓金。

 

　　彈性年期土地出讓總價款按照該宗地出讓總年期條件下的土地出讓成交價確定，每一年期應當支付的土地出讓價款，按照土地出讓價款總額乘以當前年期占總年期的相應比例確定。

 

　　(十)探索建立混合用地制度。在符合國土空間規劃的前提下，允許工業、倉儲、研發、辦公、商業、租賃住房等用途混合利用，并按照主導用途(每類土地用途上所建建筑面積占總建筑面積最大比例的用地)對應的用地性質，依據本意見第四部分第七項的規定實行差別化供地。采取協議出讓、作價出資方式供地的，出讓底價按不低于混合用地各用途對應基準地價乘以其比例之和的70%確定；采取帶項目招標或者掛牌、招掛結合以及招標拍賣掛牌方式供地的，出讓底價按不低于混合用地各用途對應基準地價乘以其比例之和。

 

　　(十一)規范臨時用地管理。建設項目施工、地質勘查等需要臨時使用土地的，應當按規定辦理臨時用地審批。臨時用地使用期限一般不超過兩年。建設周期較長的能源、交通、水利等基礎設施建設項目施工使用的臨時用地，期限不超過四年。臨時用地期滿之日起一年內完成土地復墾，因氣候、災害等不可抗力因素影響復墾的，經批準可以適當延長復墾期限。

 

　　(十二)加快推進實施標準地制度。完善標準地出讓控制指標體系，統一組織區域評估評價，提前做好土地收儲，明確投資強度、產出等土地出讓條件，納入土地出讓公告，在土地出讓后，簽訂產業項目發展和用地履約協議。項目竣工后，開展項目達標評價和聯合竣工驗收。

 

　　本項所稱的準入協議履約條件以及彈性年期標準等按照《海南省國土資源廳 海南省發展和改革委員會 海南省工業和信息化廳 海南省財政廳 海南省商務廳 國家稅務總局海南省稅務局 海南省工商行政管理局關于實施產業項目發展和用地準入協議的指導意見》(瓊國土資規〔2018〕8號)執行。

 

　　五、完善地價體系

 

　　(十三)進一步降低產業用地成本。經行業主管部門明確的旅游產業、互聯網產業、醫療健康產業、現代金融服務業、會展業、現代物流業、海洋產業(油氣產業)、生物醫藥產業、低碳制造產業、高新技術產業、教育產業、文化體育產業、熱帶特色高效農業等產業項目，其基準地價可按現行基準地價成果中《產業項目用地基準地價調整系數表》確定。

 

　　六、鼓勵現有產業轉型升級

 

　　(十四)規范土地用途改變。因規劃調整以及產業發展需要，各類產業項目用地可以依法改變土地用途用于除市場化商品住宅用地以外的項目(含安居房、租賃住房項目)建設。在符合國土空間規劃的前提下，存量國有建設用地可轉型用于安居房、租賃住房項目建設，涉及土地用途改變和容積率變更的，不適用《海南省人民政府關于進一步加強土地宏觀調控提升土地利用效益的意見》(瓊府〔2018〕3號)第七部分第二十項、第七部分第二十一項的規定和《海南省人民政府辦公廳關于加強國土空間規劃監督管理的若干意見》(瓊府辦〔2021〕12號)第二部分第三項的規定，應按照有關規定辦理手續。

 

　　(十五)支持土地轉讓盤活。產業項目用地達到法定和約定的土地轉讓或者分割轉讓條件的，可以依法進行土地轉讓或者分割轉讓，并辦理不動產轉移登記手續。

 

　　(十六)允許土地整合開發。鼓勵市場主體收購零星分散的產業用地，按照規劃進行整合開發，整合成一宗土地后的土地用途按照規劃用途確定，年限可按照規劃用途的最高使用年限確定。

 

　　(十七)鼓勵土地復合利用。現有制造業企業通過提高工業用地容積率、調整用地結構，增加服務型制造業務設施和經營場所的，其建筑面積不超過原總建筑面積15%的，可繼續按原用途使用土地，但不得分割轉讓。

 

　　(十八)建立土地退出機制。涉及閑置土地的，按照國家和我省相關規定處置。對不符合園區發展規劃、低效用地或者因政府原因造成的閑置土地，縣級以上人民政府可依法實施收儲，有償收回的補償金額按照有關規定確定。

 

　　按照本項規定，經依法批準改變土地用途及土地整合開發的，應按新用途或者新規劃條件核算、收繳或者退還土地價款。支持符合國家和我省產業政策要求的現有產業項目擴大產能和轉型升級，本意見所規定的政策及其他產業項目支持政策一并適用。

 

　　七、支持地下空間合理開發利用

 

　　(十九)支持開展城市地質調查和地下空間專項規劃。鼓勵有條件的市縣開發建設地下空間，地下空間應當優先用于建設地下交通、市政基礎設施、防空防災等公共服務項目，鼓勵利用地下空間建設商業、倉儲、文化、娛樂等產業項目及配套設施。

 

　　(二十)建立地下空間供地模式。利用地下空間進行開發建設的，應當在供地時一并明確地下空間建設用地的范圍、用途、建設要求等使用條件和內容。地下空間建設用地使用權可參照國有土地使用權供應的有關規定，采取劃撥、出讓、租賃等方式，與地上建設用地使用權一并供應或單獨供應。

 

　　(二十一)完善地下空間使用價格。地下空間建設用地使用權的基準地價可以按照同一區域同一用途地上建設用地使用權基準地價的70%確定。地下空間單設一層的，可按照相應土地用途地上建設用地使用權基準地價的50%確定；單設兩層(含)以上的，各層地下空間建設用地使用權價格之和不超過地上建設用地使用權基準地價的70%。地下空間的具體分層基準地價可由各市縣政府制定。

 

　　八、優化設施農業用地管理

 

　　(二十二)規范設施農業生產分類。設施農業生產分為工廠化生產方式的農業生產和傳統生產方式的農業生產。傳統生產方式農業生產所配建的簡易大棚(溫室)、畜禽養殖設施、水產養殖設施和簡易看護房用地，不屬于設施農業用地，按照農業生產原地類管理。工廠化生產方式的農業生產中直接用于作物種植和畜禽水產養殖的設施用地，按照國家和我省設施農業用地有關政策執行。

 

　　設施農業用地涉及占用規劃林地的，依法依規辦理使用林地審核審批手續。

 

　　設施農業用地中的附屬設施用地標準，按照《海南省自然資源和規劃廳 海南省農業農村廳關于規范設施農業用地管理促進現代農業健康發展的通知》(瓊自然資規〔2020〕6號)執行。

 

　　(二十三)加強設施農業用地監管。對擅自或變相將設施農業用地用于其他非農建設的，要嚴格依法查處，嚴防農地非農化。

 

　　九、深化農村集體建設用地制度改革

 

　　(二十四)支持農村集體經營性建設用地入市發展產業項目。加強農村一二三產業融合發展用地、共享農莊等農村產業用地保障，在符合省和市縣國土空間規劃、相關產業規劃及政策要求的前提下，允許以出讓、租賃、作價出資(入股)等方式利用農村集體經營性建設用地(含已經依法批準保留集體用地性質的集體留用地)進行產業項目建設。允許實施美麗鄉村、全域旅游等占用農用地的產業項目保留集體用地性質，采取“只轉不征”方式落實項目用地。鼓勵利用農村集體建設用地進行經營性基礎設施、公益設施項目建設。農村集體建設用地入市交易按照國家和我省有關規定執行。

 

　　十、加強用地服務和批后管理

 

　　(二十五)完善不動產登記。按照本意見采取先租后讓、彈性年期等方式供應土地的，應當在不動產權屬證書權利類型中注明“土地使用權的取得方式”；供應地下空間建設用地使用權的，應當在備注欄注明“地下空間”；供應混合用地的，應當在土地用途中明確“混合用地主導用途”，并在備注欄注明“混合用地”。

 

　　(二十六)提高審批效率。各市縣政府及各有關部門應當通過精簡審批事項、優化審批環節、減少審批條件和材料等方式，依法將“多規合一”極簡審批做法推廣至全省各產業園區和產業項目，提高產業項目規劃和用地審批效率，提升產業項目服務和保障水平。

 

　　(二十七)制定配套實施辦法。各有關行業主管部門應當制定經營性產業項目認定標準與方法。自然資源和規劃主管部門應當制定產業項目規劃和用地保障意見的具體操作細則和落實措施，確保產業項目規劃和用地支持政策落地。

 

　　本意見自印發之日起施行，有效期5年。2019年3月15日印發的《海南省人民政府關于支持產業項目發展規劃和用地保障的意見(試行)》(瓊府〔2019〕13號)同時廢止。

 

　　省政府及各有關部門之前發布的規定與本意見不一致的，按照本意見執行。本意見執行中的具體問題由省自然資源和規劃主管部門負責解釋。

 

 

海南省人民政府

2021年12月1日